Ein Exposé ist Werbung – und Werbung lässt weg, was nicht verkauft. Wer die typischen Warnsignale kennt, sortiert Objekte schon am Bildschirm aus und geht gezielter in die Besichtigung. Diese acht roten Flaggen lohnen einen zweiten Blick.
1. „Renovierungsbedürftig" oder „nach Absprache"
Weiche Formulierungen verbergen oft konkrete Mängel. „Modernisierungsbedarf", „Handwerkerobjekt" oder „Preis nach Absprache" sind nicht per se schlecht – aber sie sind eine Einladung, sehr genau nachzufragen, was gemeint ist.
2. Fehlende oder auffällig wenige Fotos
Wenn Küche, Bad oder Keller im Exposé fehlen, hat das meist einen Grund. Auch sehr enge, geschönte oder mit Weitwinkel aufgeblähte Aufnahmen sind ein Signal, den realen Zustand vor Ort besonders kritisch zu prüfen.
3. Keine Angabe zum Energieausweis
Der Energiekennwert muss im Exposé stehen. Fehlt er, ist das nicht nur rechtlich fragwürdig, sondern verschweigt oft einen schlechten Wert. Mehr dazu unter Energieausweis verstehen.
4. Schwammige Angaben zur Wohnfläche
„ca. 90 m²" mit vielen Dachschrägen kann in der Berechnung deutlich kleiner ausfallen. Prüfe später die Wohnflächenberechnung – Abweichungen verschieben den Quadratmeterpreis.
5. Kein Wort zur Instandhaltungsrücklage
Bei Eigentumswohnungen ist das Schweigen über Rücklage und Hausgeld auffällig. Eine dünne Rücklage bedeutet Sonderumlage-Risiko – ein Punkt, den du in den Unterlagen gegenprüfst.
6. Häufige Eigentümerwechsel
Wurde das Objekt in kurzer Zeit mehrfach verkauft oder steht es ungewöhnlich lange am Markt, lohnt die Frage nach dem Warum. Beides kann harmlos sein – oder auf ein verstecktes Problem hindeuten.
7. Druck und Dringlichkeit
„Mehrere Interessenten", „schnelle Entscheidung nötig": Dringlichkeit im Exposé zielt auf dein Bauchgefühl. Seriöse Angebote halten Druck nicht für nötig.
8. Verkauf „unter Ausschluss der Gewährleistung"
Bei Bestandsimmobilien üblich – aber ein Grund, den Zustand umso gründlicher zu prüfen, weil du spätere Mängel in der Regel selbst trägst.
Häufige Fragen
Muss der Energieausweis im Exposé stehen?
Bei einer Immobilienanzeige müssen die wesentlichen energetischen Kennwerte angegeben werden. Fehlen sie, solltest du aktiv nachfragen und den Ausweis spätestens zur Besichtigung verlangen.
Ist ein renovierungsbedürftiges Objekt automatisch ein schlechter Kauf?
Nein. Es kann sogar eine Chance sein – vorausgesetzt, du kalkulierst die Sanierungskosten realistisch ein und lässt dich nicht vom Preis allein leiten.